2013年10月黃岡市城區(qū)房地產(chǎn)市場分析報告

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†部分 本月樓市政策一覽

?本月樓市政策

10月2日  發(fā)展改革委鼓勵企業(yè)債券融資支持棚戶區(qū)改造

國家發(fā)展和改革委員會近日下發(fā)通知，明確棚戶區(qū)改造項目可發(fā)行并使用不超過項目總投資70％的企業(yè)債券和資金，鼓勵有條件的市、縣政府對棚戶區(qū)改造項目給予債券貼息。

根據(jù)《國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于企業(yè)債券融資支持棚戶區(qū)改造有關(guān)問題的通知》，凡是承擔(dān)棚戶區(qū)改造項目建設(shè)任務(wù)的企業(yè)，均可申請發(fā)行企業(yè)債券用于棚戶區(qū)改造項目建設(shè)。鼓勵民營企業(yè)根據(jù)保障性安居工程任務(wù)安排，通過直接投資、參股、委托代建等多種方式參與棚戶區(qū)改造項目建設(shè)，并申請發(fā)行企業(yè)債券。

通知明確，棚戶區(qū)改造項目包括城市棚戶區(qū)改造、國有工礦（含煤礦）棚戶區(qū)改造、國有林區(qū)棚戶區(qū)改造、國有墾區(qū)危房改造以及配套市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)。企業(yè)債券支持范圍原則上應(yīng)是納入棚戶區(qū)改造規(guī)劃和年度計劃的項目。

與此同時，發(fā)展改革委還鼓勵企業(yè)發(fā)行“債貸組合”專項債券用于棚戶區(qū)改造項目建設(shè)?！皞J組合”是按照“融資統(tǒng)一規(guī)劃、債貸統(tǒng)一授信、動態(tài)長效監(jiān)控、全程風(fēng)險管理”的模式，由銀行為企業(yè)制定系統(tǒng)性融資規(guī)劃，根據(jù)項目建設(shè)融資需求，將企業(yè)債券和貸款統(tǒng)一納入銀行綜合授信管理體系，對企業(yè)債務(wù)融資實施全程管理。

10月14日  國土部：下放部分建設(shè)項目用地預(yù)審權(quán)限 

國土資源部網(wǎng)站發(fā)布《國土資源部辦公廳關(guān)于下放部分建設(shè)項目用地預(yù)審權(quán)限的通知》，提到原相應(yīng)需報部用地預(yù)審的備案類項目，（含《決定》包括的核準(zhǔn)類調(diào)整為備案類的項目），由省級國土資源主管部門預(yù)審。

一、堅決落實國務(wù)院關(guān)于取消和下放部分行政審批項目等事項的決定

今年以來，國務(wù)院取消和下放了一批行政審批事項，《國務(wù)院關(guān)于取消和下放一批行政審批項目等事項的決定》涉及國家發(fā)展改革委下放12類企業(yè)投資項目的核準(zhǔn)權(quán)限，取消13類企業(yè)投資項目的核準(zhǔn)事項，調(diào)整管理方式為備案。對《決定》下放核準(zhǔn)權(quán)限的12類項目，按照建設(shè)項目用地預(yù)審“同級審查”的原則，由省級或相應(yīng)的地方國土資源主管部門辦理。

二、下放備案類項目用地預(yù)審權(quán)限

按照投資管理權(quán)限規(guī)定原相應(yīng)需報部用地預(yù)審的備案類項目（含《決定》包括的核準(zhǔn)類調(diào)整為備案類的項目），由省級國土資源主管部門預(yù)審。各地要嚴(yán)格依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和《建設(shè)項目用地預(yù)審管理辦法》等規(guī)定，規(guī)范程序，嚴(yán)格把關(guān)，加強(qiáng)監(jiān)督監(jiān)管。

三、進(jìn)一步做好零星分散建設(shè)項目用地預(yù)審工作

國土資源部令第42號文件規(guī)定，應(yīng)當(dāng)由國土資源部負(fù)責(zé)預(yù)審的輸電線塔基、鉆探井位、通訊基站等小面積零星分散建設(shè)項目用地，由省級國土資源管理部門預(yù)審，并報國土資源部備案。各地要合理界定零星分散建設(shè)項目范圍，切實負(fù)責(zé)，進(jìn)一步做好用地預(yù)審服務(wù)。

10月23日    貸暫停蔓延公貸 銀行：提高利率+延長放款

每到年底出現(xiàn)的房貸收緊現(xiàn)象又開始出現(xiàn)了。記者昨天從我市多個開發(fā)商和房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)獲悉，部分銀行的商業(yè)貸款提高利率、延長放款時間，銀行也催促中介趕快辦理公積金貸款，以防政策收緊。首套房提高10% 二套上浮了20%

在這種情況下，雖然多數(shù)銀行目前貸款正常，但已經(jīng)出現(xiàn)部分銀行開始控制放貸利率和速度。一家國有大銀行將首套房利率提高了10%，二套上浮了20%，并且通知開發(fā)商要到明年1月1日后才能放款。而一家小銀行放款速度明顯放緩，武昌一位購房者8月簽的貸款協(xié)議，9月底該銀行就審批通過貸款，但至今銀行仍未放款。

10月25日  傳公貸收緊 銀行催中介快辦

據(jù)了解，目前公貸的認(rèn)定比較寬松，無論是否有過商業(yè)貸款記錄，只要沒有用過公積金貸款就認(rèn)定為首套房，而目前銀行方面?zhèn)鞒龅南⒎Q認(rèn)定將加嚴(yán)，只要有過商貸紀(jì)錄納入公貸認(rèn)定中，如果以前用商貸貸過款，哪怕已經(jīng)還完了，†次使用公積金購房，也會被視為二套房，首付和利率都會提高，部分人甚至?xí)臑楸幌拶J。

對此，公積金中心有關(guān)人士表示是在研究這類政策，但目前沒有出臺，以后是否出臺也不置可否。業(yè)內(nèi)人士表示，公積金貸款是否會收緊，主要看接下來公積金額度是否緊張，如果成交量持續(xù)沖高，公貸持續(xù)增長，不排除出臺收緊政策

10月25日  住建部：加快推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化

住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人日前在“第十二屆υ國際住宅產(chǎn)業(yè)博覽會”上表示，盡管我國房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模位居世界†，但是生產(chǎn)技術(shù)和產(chǎn)業(yè)化水平卻遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家，國家和地方要通過引導(dǎo)和強(qiáng)制手段推動住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，其中重點是抓好落實。

住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司司長沈建忠表示，住宅產(chǎn)業(yè)化談了那么多年，進(jìn)展不快，主要是空談多，落實少。應(yīng)主要解決三大問題，即動力機(jī)制問題、激勵機(jī)制問題和懲罰機(jī)制問題，從政策、制度、法律、經(jīng)濟(jì)手段等方面形成產(chǎn)業(yè)政策支持，這樣產(chǎn)業(yè)化才能更好更快更有效率。

沈建忠認(rèn)為，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，在中央層面，目前來看♥重要的是在綠色建筑與稅費政策、財政、信貸政策掛鉤的方面，與相關(guān)部門加強(qiáng)協(xié)調(diào)，爭取出臺一些有利于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策措施，特別是在技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)模數(shù)上，應(yīng)組織編制落實。在地方層面，應(yīng)調(diào)動地方積極性來推進(jìn)，搭建地方平臺，提出戰(zhàn)略構(gòu)想和整體布局，避免企業(yè)盲目投產(chǎn)。另外，除了要有政策性指導(dǎo)文件，還要有好的成果展示平臺，要有產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

第二部分 本月樓市發(fā)展趨勢

υ指數(shù)研究院報道：根據(jù)υ房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對100個城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2013年10月，全國100個城市（新建）住宅平均價格 為10685元/平方米，環(huán)比9月上漲1.24%，自2012年6月以來連續(xù)第17個月環(huán)比上漲，漲幅比上月擴(kuò)大0.17個百分點，其中75個城市環(huán)比上漲，24個城市環(huán)比下跌，1個城市與上月持平。

與上月相比，本月價格環(huán)比下跌的城市個數(shù)增加3個，其中跌幅在1%以上的有12個，較上月增加6個；本月環(huán)比上漲的城市比上月減少4個，其中漲幅在1%以上的有29個，較上月減少5個。同比來看，全國100個城市住宅均價與2012年10月相比上漲10.69%，漲幅比上月擴(kuò)大1.21個百分點。

10月100個城市住宅平均價格繼續(xù)上漲且漲幅有所擴(kuò)大，但房價上漲和環(huán)比漲幅在1%以上的城市均有所減少，表明房價漲幅較快的人是少數(shù)熱點城市。

2013年1-10月市場整體狀況

2013年1-10月，全國商品房和住宅銷售均價分別為6384元/平方米和6006元/平方米，與2012年同期相比分別上漲8.6%和8.4%，與1-9月相比，漲幅分別表現(xiàn)為持平和縮小0.1個百分點。υ房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)顯示，10月全國100個城市住宅平均價格連續(xù)17個月環(huán)比上漲，漲幅為1.24%，較上月擴(kuò)大0.17個百分點，同比上漲10.69%，連續(xù)第11個月同比上漲。

價格：1-10月銷售均價同比漲幅與上月基本持平，10月白城均價環(huán)比漲幅擴(kuò)大至1.24%

2013年1-10月，全國商品房和住宅銷售均價分別為6348元/平方米，與2012年同期相比分別上漲8.6%和8.4%。與1-9月相比，漲幅分別表現(xiàn)為持平和縮小0.1百分點。υ房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)顯示，10月全國100個城市住宅平均價價格連續(xù)17個月環(huán)比上漲，漲幅為1.24%。較上月擴(kuò)大0.17百分點，同比上漲10.69%,連續(xù)第11個月同比上漲。

需求：銷售指標(biāo)累計同比增速繼續(xù)放緩，當(dāng)月增速高位回落

2013年1-10月，全國商品房銷售面積為9.6億平方米，同比增長21.8%，增速較1-9月降低1.5個百分點。銷售額為6.1億元。同比增長32.3%。增速比1-9月降低1.6個百分點。各地區(qū)銷售面積，銷售額增速均出現(xiàn)回落。10月，全國商品房銷售面積，銷售額同比增速分別為12.1%,21.2%,增速較9月高速回落。

供應(yīng)：投資額增速為今年以來♥低。定金及預(yù)付款，個人按揭貸款增速放緩♥明顯。

2013年1-10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資金來源合計97194億元，同比增長27.2%。比1-9月降低1.5個百分點。其中，國內(nèi)貸款同比增長31.9%，利用外資同比增長23.4%，自籌資金同比增長17.7%。定金及預(yù)付款和個人按揭貸款分別同比增長34.1%,40.9%.總體來看，整體資金來源增速繼續(xù)走低，但仍明顯高于同期開發(fā)投資額。除利用外資增速與上月持平外，其他資金來源增速均不同程度的放緩，其中，國內(nèi)貸款同比增度小幅回落0.4個百分點，同時隨著銷售同比增速進(jìn)一步放緩，定金及預(yù)付款，個人按揭貸款增速放緩♥明顯，表明國內(nèi)貸款收緊，銷售回款壓力逐漸顯現(xiàn)，開發(fā)企業(yè)應(yīng)關(guān)注資金運營情況，合理安排投資，規(guī)避資金風(fēng)險。

在北京，深圳等地陸續(xù)出臺政策，加強(qiáng)調(diào)控和去年基數(shù)較高的背景下，10月全國商品房市場各項指標(biāo)增速繼續(xù)下降，商品房和住宅銷售均價同比漲幅與上月基本持平。銷售額 銷售面積增速繼續(xù)放緩：全國商品房投資累計增速為19.2%。，較1-9月回落0.5個百分點，新開工面積累計增速為6.5%,比上月降低0.8個百分點：資金來源方向，整體資金來源增速繼續(xù)走低。除利用外資增速與上月持平外，其他資金來源增速均放緩，且定金及預(yù)付款，個人按揭貸款等與銷售相關(guān)的資金來源增速放緩♥明顯。企業(yè)資金壓力上升風(fēng)險加大。

本月黃州樓市情況:持續(xù)上漲

房地產(chǎn)官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，10月黃岡城區(qū)（黃州區(qū)）住宅共售出1090套，成交均價4872.47元/?。

10月也是傳統(tǒng)樓市旺季，樓市成交狀況持續(xù)上升。繼續(xù)了金九銀十的樓市旺季。10月，在保證銷量的情況下，也要為11月搜集潛客資料，在下月的樓市中繼續(xù)展露雄風(fēng)。

表1：2013與2012同期黃岡城區(qū)住宅銷售套數(shù)對比示意圖

第四部分 黃岡熱點樓盤動態(tài)

金家上城2期 10-22 項目狀態(tài)：前期咨詢

項目地址：黃岡市開發(fā)區(qū)明珠大道18號（黃岡中學(xué)對面）

老帶新客戶每成交一套房即可獲贈2000元中百倉儲購物卡，新品認(rèn)籌5000抵三萬

龍城華府  10-22  項目狀態(tài)：正在銷售

項目地址：黃岡市西湖一路45號

推5,6號樓，即可認(rèn)籌，即享開盤5000元抵20000元優(yōu)惠

天瑞公館 10-22  項目狀態(tài)：前期咨詢

項目地址：黃州區(qū)東門路公安局對面

獨享東方廣場?毗鄰城際鐵路91-116m2舒適性兩房三房，多功能全優(yōu)暢銷戶型，贈送超大面積。

金泰?國際廣場  10-22  項目狀態(tài)：前期咨詢

項目地址：黃岡開發(fā)區(qū)明珠大道中段

項目一期110-129平米全能三房限量發(fā)售中，40-80平米精品公寓小戶型全城公開搶籌，“一萬抵三萬”更享折上折優(yōu)惠。

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2013年11月